Las infraestructuras, sean industriales, comerciales o
residenciales sufren deterioros por el paso del tiempo, por causas ambientales,
como cambios de temperatura, luz solar, humedad ambiental, lluvia, además del
uso mismo a través del tiempo (Quintana, 2004) incidiendo directamente en la
calidad y comportamiento físico de los materiales de construcción utilizados.
Esto trae como consecuencia presencia de humedad
interior, humedad exterior, pérdida o levantamiento de la pintura, presencia de
hongos, fisuras, fallas estructurales, pérdida de capacidad estructural, fractura
o desprendimiento de elementos constructivos, asentamientos y hundimientos.
Conduciendo al desgaste prematuro, limitación de la vida útil de la
infraestructura y deteriorando la calidad de vida de quienes los habitan.
Una pequeña
inversión en tu infraestructura (sea un edificio, casa o torre, residencial,
comercial o industrial) evita su deterioro y, por tanto, posibles daños
estructurales que puedan aparecer.
Por tal motivo, es necesario e importante realizar un Plan de mantenimiento preventivo/correctivo
que le proporcione fiabilidad y valor a las instalaciones. Además que le
evita gastos innecesarios corrigiendo y previniendo las fallas que puedan
presentarse y le pueda generar costos elevados por reparación. Si bien el
mantenimiento preventivo también implica una erogación de dinero, lo cierto es
que esta es mucho menor y es controlada, haciendo que exista cierta
previsibilidad.
Cómo
realizar un Plan de mantenimiento preventivo/correctivo a las infraestructuras
Para llevar a cabo un sistema de planificación se debe
crear los procedimientos y herramientas necesarios para medir el comportamiento
del edificio (la infraestructura). Para ello se requiere de inspecciones
periódicas, y a partir de ellas realizar las intervenciones requeridas
(reparaciones, sustituciones, renovaciones y limpieza). Es importante que toda
detección de averías y las intervenciones realizadas se registre en una base de
datos con el objeto de generar registros históricos de mantenimiento. Así poder
estimar la cantidad y monto requeridos para dar mantenimiento a las
edificaciones.
Para generar resultados reales de los registros de
mantenimiento se requiere mínimo un plazo de un año para que los datos
obtenidos puedan servir para planificar el mantenimiento.
El
mantenimiento es la tarea que garantiza la prolongación de la vida útil de las
edificaciones, al evitar que con el deterioro queden inutilizables.
Procedimiento
para realizar la planificación de mantenimiento preventivo/correctivo de las
infraestructuras:
1. Identificar
los principales elementos con que está compuesto la infraestructura, así como
el uso que se le da al edificio (residencial, comercial o industrial). Necesario
e importante tener los planos actualizados y los registros de las reparaciones
realizadas y las fallas detectadas. Da
una idea del comportamiento de la estructura
Lo más deseable
sería realizar una inspección final del proyecto una vez terminado, en busca de
identificar aquellos elementos que tienen una degradación potencial arriba de
la normal y realizar las modificaciones necesarias (Matulionis & Freitag,
1990)
2. Inventariar,
evaluar y priorizar los elementos considerados en el mantenimiento preventivo y
correctivo del edificio. (Elementos que componen un edificio: Fachada, paredes
interiores, techos y pisos, acometidas y puntos de electricidad, instalaciones
sanitarias, drenaje, ventanas, cubierta, cimientos, estructura, etc.)
3. Identificar
las principales estructuras que pueden deteriorarse o fallar según su
importancia para el uso normal de la edificación.
4. Elaborar
una matriz con los ciclos de mantenimiento preventivo recomendados para la
tipología de edificio seleccionado. Se debe determinar la periodicidad
de las inspecciones (asesoría del ingeniero civil). Un plan de mantenimiento de
edificios debe estar sustentando tanto en información técnica como en datos
estadísticos sobre el comportamiento de cada estructura. No se puede
implementar uno si no se cuenta con estos factores.
5. Elaborar un
procedimiento que pueda aproximar los costos anuales para el mantenimiento de la
infraestructura.
Un plan de
mantenimiento de edificios no debe basarse únicamente en trabajar de forma
preventiva, si no que ha de involucrar elementos de ambos lados, es decir,
mantenimiento preventivo y correctivo, si se quiere atender de forma eficiente
la infraestructura.
Beneficios de un mantenimiento adecuado, planificado y adaptado a las
necesidades de cada edificio
Los beneficios son muchos, pues, el
mantenimiento de los edificios no se limita sólo a la rehabilitación del
edificio en cuanto a la corrección de una falla o deterioro ya presente; sino
que abarca también el mantenimiento preventivo tanto en mejoras y conservación
de los elementos que componen la infraestructura y en su limpieza constante.
Estos proporcionan:
- Seguridad: Aumenta la seguridad de las infraestructuras, reduciendo las probabilidades de que las instalaciones provoquen siniestros.
- · Limpieza: Alarga la vida en óptimas condiciones tanto de sus elementos exteriores como interiores de los edificios.
- · Conservación: Disminuye los costos y gastos que genera una infraestructura descuidada.
- · Confort: Edificios bien cuidados equivale a mayor confort para los ocupantes del mismo.
- · Funcionamiento: Evita paradas de las instalaciones, que en algunos caso, puede dar lugar a la no utilización del edificio.
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